Сделки с жилыми объектами недвижимости, находящимися в долевой собственности, имеют ряд особенностей, которые необходимо учитывать при распоряжении данным имуществом
Сделки можно условно разделить на две категории — сделки, совершенные всеми участниками долевой собственности одновременно и сделки по распоряжению долей в праве. И если с первой категорией сделок все понятно, то распоряжение долей в праве влечет необходимость выполнения определенных условий, при которых сделка будет признана законной, и не будет являться оспоримой.
Первое обязательное условие при возмездном отчуждении доли жилого помещения — соблюдение права преимущественной покупки другими участниками долевой собственности данного объекта.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если участники долевой собственности не решат приобрести продаваемую долю в течение месяца, продавец в праве продать долю любому лицу. В том случае, если все участники долевой собственности в письменной форме откажутся от своего права преимущественной покупки, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанного срока. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Еще одно не менее важное условие — соблюдение нотариальной формы договора, в установленных законом случаях.
Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество определены статьей 42 Федерального закона от 13.07.2015 №
Так, согласно пункту 1.1 статьи 42 Закона о регистрации Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N
4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N
5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
